Elk EPB-verslag toont dezelfde tabel: een S-peil, een E-peil en een lijst isolatiediktes. Wat u niet ziet, is hoe die cijfers berekend werden. Net daar zit het verschil tussen een offerte van € 900 en een van € 1.800 — én tussen een bouwkost die klopt en een die u duizenden euro’s te veel kost. Twee keer hebben we het zwart op wit kunnen zetten, door hetzelfde project een tweede keer door te rekenen.
De EPB-software laat voor bijna elke rekenmodule twee wegen toe. De snelle: een forfaitaire waarde “bij ontstentenis”, die altijd aan de veilige — dus ongunstige — kant ligt. De grondige: een gedetailleerde invoer van wat er werkelijk getekend en gebouwd wordt. Beschaduwing door het eigen gebouw, elk raam apart met zijn profielreeks, de bouwknopen op basis van de echte detaillering, het temperatuurregime van de verwarming gestaafd met een dimensioneringsnota.
Wie forfaits kiest, rekent snel. Het resultaat is een hoger S- of E-peil op papier, dat u vervolgens moet wegkopen met extra isolatie, beter glas of extra screens. Wie in detail rekent, heeft twee keer zoveel uren nodig — en levert een ontwerp op dat exact voldoet, zonder marge die niemand gevraagd heeft. Dat verschil komt zelden aan het licht, want wie laat hetzelfde project twee keer berekenen? In onze archieven zit het twee keer.
Een vrijstaande nieuwbouwwoning in het Waasland, bouwaanvraag 2021. De bouwheer liet de EPB-studie opmaken door een collega-bureau. Dat kwam uit op S31 — “zit op de limiet” — en schreef daarvoor 20 cm PIR in de gevel, driedubbel glas met Uw ≤ 1,0, 18 cm EPS onder de buitenvloer en een luchtdichtheid van 3,0 voor. De architect had vragen bij dat pakket en legde het ons voor.
Wij bouwden het 3D-model, voerden exact dezelfde maatregelen in en kwamen uit op S29. Twee punten verschil, met identieke uitgangspunten. Die twee punten had de bouwheer nooit nodig, maar wel betaald: in de gevel alleen al zes centimeter isolatie te veel, of — als hij ze in het glas had gezocht — driedubbel glas waar dubbel glas met een goed profiel volstond.
De architect, na lezing van beide berekeningen: “Hallucinante verschillen voor eenzelfde resultaat. De bouwkost hierdoor is navenant en overtreft in veelvoud ‘the extra mile’.”
Vier luxeappartementen boven een ondergrondse garage, Waasland, 2024. Het eerste bureau leverde een verslag met S34 op het grootste appartement en een boete van € 4.671. De enige uitweg volgens dat verslag: 42 m² glas schrappen — een derde van de ramen van dat appartement. Toen de architect vroeg of de gevel met 14 cm isolatie kon in plaats van 16, luidde het antwoord dat de boete dan zou stijgen tot € 5.450: “de voorgestelde isolatiediktes zijn al optimaal”.
De architect kende onze werkwijze en drong er bij de bouwheer op aan om naar ons over te stappen. Wij rekenden hetzelfde gebouw door met 14 cm gevelisolatie, dunnere dak- en oversteekisolatie, 21 manuele screens in plaats van 33 automatische, en geen enkel raam geschrapt. Alle vier de appartementen voldoen — en halen de BEN-norm. Het verschil zat niet in de materialen, maar in per raam rekenen in plaats van een gemiddelde, in de werkelijke beschaduwing, in het temperatuurregime van de warmtepomp dat gestaafd werd, en in screens enkel daar waar ze iets opbrengen. Dit dossier brengen we in 2026 naar de aangifte.
Een volledig EPB-dossier voor een woning bestaat bij ons uit een precalculatie vóór de bouwaanvraag, een voorafberekening met simulaties, de startverklaring, opvolging tijdens de werken, een plaatsbezoek met fotorapport en de aangifte. Dat is ongeveer twintig uur werk.
Een offerte van € 800 à € 950 laat aan een normaal ingenieurstarief negen à tien uur toe voor al die stappen samen, verplaatsing inbegrepen. Dat lukt alleen met forfaits en sjablonen. Het verslag ziet er hetzelfde uit; het verschil merkt u pas op de werf.
Doe de deling zelf, bij elke offerte. Een recente prijsvraag voor een vernieuwbouw tot elf eenheden — een bestaand pand dat volledig aan de nieuwbouweisen moet voldoen: € 2.475 voor het volledige EPB-dossier. Dat is € 225 per eenheid, of twee en een half uur per eenheid voor een traject van drie jaar — startverklaring, berekening, opvolging van de werken, staving, aangifte met een eigen S- en E-peil per eenheid. Daar past geen plaatsbezoek in, geen simulatie en geen gesprek. Enkel invullen wat de architect voorstelt, en indienen.
Ons ereloon bedraagt 0,3 tot 0,5 % van uw bouwkost. Het verschil met de goedkoopste offerte is kleiner dan de meerprijs van vijf vierkante meter driedubbel glas dat u niet nodig had.
Een grote machine in een fabriek valt stil. Niemand krijgt ze aan de praat. Een oude ingenieur luistert een minuut, haalt een hamer uit zijn zak en tikt één keer op één plek. De machine draait weer. Zijn factuur: één euro voor de tik, de rest voor weten waar te tikken.
Een EPB-verslag is precies dat. De tabel met het S-peil is de tik. De waarde zit in de uren die bepalen waar hij valt: in welk raam, welke bouwknoop, welk temperatuurregime, welke centimeter isolatie wél en welke niet. Wie enkel de tik koopt, betaalt de rest op de werf.
De meeste mensen bouwen of verbouwen één keer in hun leven. Het is de duurste aankoop die ze doen — en net daar wordt de begeleiding gekozen op de laagste prijs. Wij rekenen EPB-dossiers sinds 2008 — Ilse Van Hoyweghen sinds 2008, Bram Rolus sinds 2009 — en als Rolus Bouwconsult sinds 2013: meer dan 1.700 dossiers. Elk eisenpakket hebben we meegemaakt, van E100 en K45 in 2008 tot E30 en S31 vandaag, zonder ooit een klant in de steek te laten. Weinig van de 677 verslaggevers die Vlaanderen vandaag telt, kunnen dat zeggen. Daarom verdedigen we onze prijs niet meer: we leggen uit wat u koopt, en laten u rekenen.
Precalculatie vóór de bouwaanvraag: enkel het S-peil, met varianten en een boetetabel, zodat het ontwerp nog kan bijsturen zolang dat gratis is.
3D-model en detailinvoer: elk raam apart, beschaduwing, bouwknopen en profielreeksen gesimuleerd. Geen forfaits waar het anders kan.
Simulaties, altijd — bij nieuwbouw, ingrijpende energetische renovatie én verbouwing: gelijkwaardige isolatievarianten, S- en E-peil, zomercomfort. U kiest de route die bij uw budget past.
Kritische blik op offertes van ramen, isolatie, ventilatie en technieken: we beoordelen op prestaties en bewijsbaarheid, niet op folders.
Waarom is de ene EPB-offerte dubbel zo duur als de andere?
Omdat het niet hetzelfde product is. Een verslag op forfaitaire waarden vraagt de helft van de uren van een verslag met 3D-model, detailinvoer en simulaties. Het eerste is sneller; het tweede levert een ontwerp dat exact voldoet, zonder onnodige marge in isolatie, glas of screens.
Kan ik mijn bestaande EPB-verslag laten narekenen?
Ja, gratis. Zo zijn beide vergelijken op deze pagina ontstaan. Bezorg ons de plannen en het verslag (of het .peb-bestand); binnen vijf werkdagen zeggen we u eerlijk of er marge in het ontwerp zit en wat die kost — of dat het verslag gewoon goed is.
Wat is een EPB-precalculatie?
Onze eigen methodiek: vóór de bouwaanvraag rekenen we enkel het S-peil door — de eis die het meest van het ontwerp afhangt — en tonen we per maatregel wat ze opbrengt en wat de boete zou zijn. Na de bouwaanvraag ligt het ontwerp vast en kan een verslaggever enkel nog rapporteren.
Rekenen jullie extra berekeningen aan?
Nee. Wijzigingen tijdens het ontwerp of de werken rekenen we door binnen de opdracht. Alleen wanneer er een volledig nieuw ontwerp op tafel ligt en we van nul herbeginnen, maken we daar een aparte afspraak over.
Moet de ventilatieverslaggeving bij de EPB-verslaggever zitten?
Nee. Vraag eerst uw ventilatie-installateur of hij het voorontwerp en het prestatieverslag zelf opmaakt; de regelgeving laat dat toe en het is voor u meestal de goedkoopste piste. Kan hij het niet, dan doen wij het.
Hoeveel bedraagt een EPB-boete?
Voor het S-peil € 1,5 per kWh afwijking; op een vrijstaande woning komt dat neer op zo’n € 800 per S-punt te weinig. Voor een laattijdige aangifte € 1.000 plus € 1 per m³, tot € 10.000. In 2025 legde VEKA een recordbedrag van € 7,3 miljoen op, gemiddeld bijna € 3.000 per dossier.
Zo zijn beide vergelijken op deze pagina ontstaan: een architect met vragen en een dossier dat een tweede blik verdiende. Bezorg ons de plannen en het verslag (of het .peb-bestand). Binnen vijf werkdagen krijgt u een eerlijk antwoord: zit er marge in het ontwerp, en wat is die waard in isolatie, glas of screens? Is het verslag gewoon goed, dan zeggen we u dat ook. De narekening is gratis en vrijblijvend; u beslist daarna zelf of u met ons verder wil.
Gratis · antwoord binnen 5 werkdagen · eerlijk, ook als het verslag goed is.
Cijfers uit eigen narekeningen van twee reële dossiers (2021–2022 en 2024) met dezelfde uitgangspunten als het oorspronkelijke verslag; bouwkosten zijn ordes van grootte op basis van marktprijzen 2026, excl. btw. Namen van bureaus, architecten en bouwheren zijn bewust weggelaten.
