Elk EPB-verslag toont dezelfde tabel: een S-peil, een E-peil en een lijst isolatiediktes. Wat u niet ziet, is hoe die cijfers berekend werden. Net daar zit het verschil tussen een goedkope offerte en een goede, én tussen een bouwkost die klopt en een die u duizenden euro’s te veel kost. Twee keer hebben we het zwart op wit kunnen zetten, door hetzelfde project een tweede keer door te rekenen.
De EPB-software laat voor bijna elke rekenmodule twee wegen toe. De snelle: een forfaitaire waarde ‘bij ontstentenis’, die altijd aan de veilige, dus ongunstige, kant ligt. De grondige: een gedetailleerde invoer van wat er werkelijk getekend en gebouwd wordt, volgens een recept dat we in bijna twintig jaar verfijnd hebben. Hoe dat precies werkt, leggen we hier niet uit. Wat het oplevert, wel.
Wie forfaits kiest, rekent snel. Snel is een laag ereloon, en een laag ereloon is een hoog S- of E-peil op papier, dat u vervolgens moet wegkopen met extra isolatie, beter glas, extra screens, een zwaardere warmtepomp of een rij zonnepanelen die u niet nodig had. Wie in detail rekent, heeft minstens 2 keer zoveel uren nodig, zeker nu goedkoop de norm geworden is, en levert een ontwerp op dat exact voldoet, zonder marge die niemand gevraagd heeft.
Vergelijk het met uw stabiliteitsingenieur. Niemand vraagt hem om de balken ‘voor de zekerheid’ dubbel zo zwaar te maken; u betaalt hem net om uit te rekenen wat volstaat. Bij EPB gebeurt vaak het omgekeerde: de goedkoopste verslaggever rekent met marges die u in isolatie, glas en techniek betaalt. Dat verschil komt zelden aan het licht, want wie laat hetzelfde project twee keer berekenen? In onze archieven zit het twee keer.
Een vrijstaande nieuwbouwwoning in het Waasland, bouwaanvraag 2021. De bouwheer liet de EPB-studie opmaken door een collega-bureau. Dat kwam uit op S31, ‘zit op de limiet’, en schreef daarvoor 20 cm PIR in de gevel, driedubbel glas met Uw ≤ 1,0, 18 cm EPS onder de buitenvloer en een luchtdichtheid van 3,0 voor. De architect had vragen bij dat pakket en legde het ons voor.
Wij bouwden het 3D-model, voerden exact dezelfde maatregelen in en kwamen uit op S29. Twee punten verschil, met identieke uitgangspunten. Die twee punten had de bouwheer nooit nodig, maar wel betaald: in de gevel alleen al zes centimeter isolatie te veel, of, als hij ze in het glas had gezocht, driedubbel glas waar dubbel glas met een goed profiel volstond.
De architect, na lezing van beide berekeningen: ‘Hallucinante verschillen voor eenzelfde resultaat. De bouwkost hierdoor is navenant en overtreft in veelvoud the extra mile.’
Vier luxeappartementen boven een ondergrondse garage, Waasland, 2024. Het eerste bureau leverde een verslag met S34 op het grootste appartement en een boete van € 4.671. De enige uitweg volgens dat verslag: 42 m² glas schrappen, een derde van de ramen van dat appartement. Toen de architect vroeg of de gevel met 14 cm isolatie kon in plaats van 16, luidde het antwoord dat de boete dan zou stijgen tot € 5.450: ‘de voorgestelde isolatiediktes zijn al optimaal’.
De architect kende onze werkwijze en drong er bij de bouwheer op aan om naar ons over te stappen. Wij rekenden hetzelfde gebouw door met 14 cm gevelisolatie, dunnere dak- en oversteekisolatie, 21 manuele screens in plaats van 33 automatische, en geen enkel raam geschrapt. Alle vier de appartementen voldoen, en halen de BEN-norm. Het verschil zat niet in de materialen, maar in de manier van rekenen: ons recept, toegepast op hetzelfde gebouw. De aangifte van dit dossier is in opmaak.
Een volledig EPB-dossier voor een nieuwbouwwoning bestaat bij ons uit een precalculatie vóór de bouwaanvraag, een voorafberekening met simulaties, de startverklaring, opvolging tijdens de werken, een plaatsbezoek met fotorapport en de aangifte. Dat is meer dan twintig uur werk.
Doe de deling zelf, bij elke offerte: deel het bedrag door een normaal ingenieurstarief en u weet hoeveel uren het bureau voor al die stappen samen voorziet, verplaatsing inbegrepen. Komt u op een handvol uren uit, dan lukt dat alleen met forfaits en sjablonen. Bij een project met meerdere eenheden deelt u nog eens door het aantal eenheden: daar past dan geen plaatsbezoek in, geen simulatie en geen gesprek. Enkel invullen wat de architect voorstelt, en indienen. De cijfers in de tabel zien er misschien hetzelfde uit; wat erachter zit niet, en dat merkt u pas op de werf.
Ons ereloon bedraagt ongeveer een half procent van uw bouwkost (0,4 tot 0,7 %, afhankelijk van het project). Wat detail in de twee dossiers hierboven bespaarde: 1 tot 3 % van diezelfde bouwkost. Het verschil met de goedkoopste offerte is kleiner dan de meerprijs van vijf vierkante meter driedubbel glas dat u niet nodig had.
Een grote machine in een fabriek valt stil. Niemand krijgt ze aan de praat. Een oude ingenieur luistert een minuut, haalt een hamer uit zijn zak en tikt één keer op één plek. De machine draait weer. Zijn factuur: één euro voor de tik, de rest voor weten waar te tikken.
Een EPB-verslag is precies dat. De tabel met het S-peil is de tik. De waarde zit in de uren die bepalen waar hij valt: welke centimeter isolatie wél en welke niet, welk glas, welke techniek, welk vermogen. Wie enkel de tik koopt, betaalt de rest op de werf.
De meeste mensen bouwen of verbouwen één keer in hun leven. Het is de duurste aankoop die ze doen, en net daar wordt de begeleiding gekozen op de laagste prijs. Wij rekenen EPB-dossiers sinds 2008, Ilse Van Hoyweghen sinds 2008, Bram Rolus sinds 2009, en als Rolus Bouwconsult sinds 2013: meer dan 1.700 dossiers. Elk eisenpakket hebben we meegemaakt, van E100 en K45 in 2008 tot E30 en S31 vandaag, zonder ooit een klant in de steek te laten. Daarom verdedigen we onze prijs niet meer: we leggen uit wat u koopt, en laten u rekenen.
Hetzelfde traject voor elk dossier: voorontwerp, precalculatie, definitief ontwerp, voorafberekening, werfopvolging, oplevering en aangifte. Met in elke fase simulaties, en met een kritische blik op elke offerte die u krijgt.
Verplicht bij nieuwbouw, verbouwing en renovatie. Wij rekenen in detail en simuleren elke optie: hetzelfde budget, een beter E- en S-peil, opgevolgd tot de aangifte.
MoreWarmteverlies ruimte per ruimte volgens NBN EN 12831-1: het juiste vermogen voor uw warmtepomp, ketel of radiatoren, en als EPB-stavingstuk een lager E-peil. Zes methodes bestaan, één is juist.
MoreVerplicht bij verkoop en verhuur, en voor de gemeenschappelijke delen van elk appartementsgebouw. Opgemaakt door ingenieurs, altijd na plaatsbezoek, met uitleg bij uw label en bij wat het verbetert. Richtprijs € 400 excl. btw voor een woning in het Waasland.
MoreMaatwerk voor uw woning, neutraal en onafhankelijk: schil, comfort in winter en zomer, technieken en slimme sturing van uw elektriciteit, in de juiste volgorde. Altijd ter plaatse, nooit op afstand.
More
“Absolute aanrader op vlak van communicatie, service en toewijding.– Communicatie verloopt zeer snel en efficiënt.– Oog voor details bij opmaak finaal verslag heeft E-peil van 19 naar 10 doen zakken. De extra moeite die hierin kruipt zorgt dat Bram Rolus zoch moeiteloos onderscheid van concullega’s. En dat wij een meer correcte waarde en meer premies kunnen bekomen– Kritische kijk op inzet technieken waar ook installatiekost, onderhoudskost en connectiviteit wordt meegenomen”
Omdat het niet hetzelfde product is. Een verslag op forfaitaire waarden vraagt minder dan de helft van de uren van een verslag met 3D-model, detailinvoer en simulaties. Het eerste is sneller en dus goedkoper; het tweede levert een ontwerp dat exact voldoet, zonder onnodige marge in isolatie, glas, screens of technieken. De cijfers in de tabel zien er misschien hetzelfde uit. Wat erachter zit, niet.
Ja, gratis. Zo zijn beide vergelijken op deze pagina ontstaan. Bezorg ons het verslag en de plannen via de pagina gratis narekenen. We rekenen met dezelfde uitgangspunten, en binnen 5 werkdagen hoort u waar wij uitkomen: zit er marge op uw dossier, of is het verslag gewoon goed.
Onze eigen aanpak voor residentiële nieuwbouw en vernieuwbouw: vóór de bouwaanvraag rekenen we het S-peil door, de eis die het meest van het ontwerp afhangt, en tonen we per maatregel wat ze opbrengt en wat de boete zou zijn. Dat zit standaard in ons dossier. Na de bouwaanvraag volgt de voorafberekening met S- én E-peil op het definitieve ontwerp.
Nee. Wijzigingen tijdens het ontwerp of de werken rekenen we door binnen de opdracht. Alleen wanneer er een volledig nieuw ontwerp op tafel ligt en we van nul herbeginnen, maken we daar een aparte afspraak over.
Nee. Uw erkende ventilatie-installateur mag het voorontwerp en het prestatieverslag zelf opmaken, en wie plaatst en inregelt staat ook best in voor zijn werk. Wij nemen ventilatie als optie op in de offerte. Wat we wel aanraden: laat ons het voorontwerp op plan toetsen, want daar wordt beslist of de installatie past en stil is.
Voor een te hoog S- of E-peil hangt de boete af van de afwijking en de grootte van het gebouw; in het dossier van de vier appartementen hierboven was dat € 4.671. Voor een laattijdige aangifte betaalt u € 1.000 plus € 1 per m³ nieuw bouwvolume, tot € 10.000. Meer daarover leest u in ons artikel over de EPB-boetes van 2026.
Zo zijn beide vergelijken op deze pagina ontstaan: een architect met vragen en een dossier dat een tweede blik verdiende. Bezorg ons het verslag en de plannen, in de vorm die u hebt. Wij steken uw project in dezelfde software, met dezelfde uitgangspunten als uw verslaggever, en binnen 5 werkdagen hoort u waar wij uitkomen. Komen wij gunstiger uit, dan zit er marge op uw dossier. Is het verslag gewoon goed, dan zeggen we u dat ook. De narekening is gratis en vrijblijvend; u beslist daarna zelf of u met ons verder wil.
Cijfers uit eigen narekeningen van twee reële dossiers (2021–2022 en 2024) met dezelfde uitgangspunten als het oorspronkelijke verslag; bouwkosten zijn ordes van grootte op basis van marktprijzen 2026, excl. btw. Namen van bureaus, architecten en bouwheren zijn bewust weggelaten.
Telefonisch bereikbaar op 03 336 81 83, ma/do/vr 9–11 u en di 13–15 u.
